Takstnemnda i Gjøvik legger vekt på at det gis god informasjon til innbyggerne om takseringsarbeidet. Som et ledd i informasjonsarbeidet, gir vi her en beskrivelse av hvordan taksten blir fastsatt på din eiendom. Denne orienteringen er spesielt rettet mot takseringen av boligeiendommer. For næringseiendommer og "verker og bruk" tas i stor grad kontakt direkte.
Lovens bestemmelser
Takseringsarbeidet skal gjennomføres i henhold til bestemmelsene i Byskatteloven. Som det framgår av informasjonsbrosjyren for omtakseringen som ble sendt ut sammen med faktaarket, skal taksten gjenspeile en antatt markedsverdi på eiendommen. Loven bestemmer videre at det skal foretas en individuell vurdering av hver eiendom.
Vurderinger som er gjort av takstnemnda i Gjøvik
Takstnemndas detaljerte regler – se analysen.
Markedsverdien for eiendommer vil svinge mye i den tiårsperioden som taksten skal gjelde. Enkelttakstene svinger også mye i dagens marked. Takstnemnda har derfor lagt følgende føringer for gjennomføringen av takseringen:
- Det skal legges stor vekt på likebehandling av eiendomsbesitterne.
- Etter en juridisk vurdering har takstnemnda bestemt at en tar sikte på et takstnivå som i gjennomsnitt tilsvarer markedsverdi. Tidligere var markedsverdien satt som øvre grense.
Metodikken som er valgt for å fastsette taksten på eiendommen.
Takstnemnda har valgt å benytte den metodikken som er tatt i bruk i mange kommuner ved gjennomføring av nytaksering og omtaksering av eiendommer bl.a. i Hamar og Lillehammer. Taksten på eiendommene fastsettes ved hjelp av 3 hovedelementer:
1. Faktaopplysninger.
Dette er en svært viktig fase i arbeidet. Før besiktigelse skal gjennomføres, innhentes opplysninger om eiendommens og bygningenes størrelse fra de kommunale og statlige EDB-arkiver. Der en mangler tegninger, blir det målt opp i marka - normalt bare utvendig. Ut fra erfaring vet vi at registrene er beheftet med feil. Vi sender derfor ut en oversikt over de opplysninger som er registrert på din eiendom. Her er tilbakemelding om avvik viktig. Fører tilbakemeldingen til endringer i fakta, får du tilsendt nye data. Deretter vil den som foretar besiktigelsen av eiendommen, også ta en sjekk om dataene stemmer.
2. Beregning av sjablonverdi på eiendommen.
For å kunne ha et mest mulig objektivt grunnlag for å bestemme taksten på eiendommen, vil en før besiktigelse forta en beregning av en sjablonverdi for eiendommen. Ved denne bergningen benyttes faktaopplysningene sammen med sjabloner som er fastsatt av takstnemnda. Disse sjablonene omfatter følgende:
Etasjefaktorer
Arealer på loft og kjeller er normalt av mindre verdi enn en hovedetasje. Det benyttes derfor faste omregningsfaktorer for å kunne fastsette verdien på arealer i kjeller, underetasje, hovedetasje og loft. Denne omregningsfaktoren kan variere for de forskjellige bygningsgrupper. Det er derfor viktig at bygningsarealene er oppgitt riktig for hver etasje.
Kvadratmeterpris på ulike bygningsgrupper
Skattetakstnemnda har innledningsvis vurdert prisnivå og prisutvikling på ulike eiendommer i Gjøvik. I dette arbeidet har vi gruppert eiendommene etter type av bebyggelse. Eksempler på dette er eneboliger, rekkehus, leiligheter, garasjer mv. Basert på analysene er det lagt inn en kvadratmeterpris på hver av disse bygningsgruppene i sjablonen.
3. Individuell vurdering ved utvendig besiktigelse av eiendommen.
Dette gjennomføres ved bruk av besiktigere. Besiktigeren vurderer hvordan din eiendom framstår i forhold til en "gjennomsnittseiendom". Denne blir så lagt til grunn ved beregning av en sjablonverdi i området. For å sikre likebehandling av eiendomsbesitterne har takstnemnda laget retningslinjer for hva en skal legge vekt på når besiktigeren vurderer din eiendom i forhold til "gjennomsnittseiendommen". Vi deler denne vurderingen inn i forhold på eiendommen og rundt eiendommen.
Viktige retningslinjer fra takstnemda er:
- Må være prinsipiell - det sikrer likebehandlig.
- Må akseptere grovkornethet ved kun å foreta utvendig besiktigelse. Det gir mer forutsigbarhet og krever mindre utgifter til senere oppfølging av endringer.
- Må være varsom. Det fører til at tvil bør komme eiendomsbesitter til gode.
Takstnemnda har vedtatt at følgende forhold skal tas med i vurdering av forhold rundt og på eiendommen :
Forhold rundt eiendommen som kan påvirke taksten
- Eiendommer som er utsatt for mye støy og/eller forurensning kan få en reduksjon i forhold til sjablonverdien.
- Eiendommer med dårlig atkomstforhold kan få en reduksjon i forhold til sjablonverdien
- Eiendommer med svært god utsikt kan få et tillegg, mens eiendommer med svært dårlig utsikt kan få en reduksjon. Eiendommer med dårlig, middels eller god utsikt vil bli behandlet som en gjennomsnittseiendom.
- Omgivelser for øvrig vil bli vurdert og kan føre til både tillegg og fradrag.
- Det skal imidlertid mye til før sjablonverdiene for forhold utenfor tomta blir endret.
Forhold på eiendommen som påvirker taksten
- I utgangspunkt skal en bruke alderen på bygningen når en vurderer bygningens standard. Bygninger som er renovert, vurderes ut fra den standard bygningen har etter renoveringen, mens for eksempel rivningsobjekter får verdi lik null.
- Tomta vil også bli taksert, men det vil bli lagt lite vekt på hvordan tomta er opparbeidet/beplantet da dette kan variere mye i den tiårsperioden taksten skal gjelde.
- Besiktiger skal være spesielt oppmerksom på forhold som gir en reduksjon i taksten der sjablonverdiene kan gi for høy takst.
Besiktigeren vil også vurdere de kommentarer som er kommet fra eiendomsbesitteren.
Når besiktigelsen er gjennomført og en har foretatt en kvalitetssikring av faktaopplysningene, vil administrasjonen legge fram forslag til takst på eiendommene.
Takstnemnda skal vedta takstene. For å få en best mulig oversikt over hvordan sjablonene vil slå ut for ulike eiendomsgrupper før en vedtar endelig takst, vil takstnemnda gjøre foreløpige vedtak. Fram til nemnda startet med de endelige vedtakene av takstene for omtaksringen i 2006, kunne derfor sjablonene endres. Ettersom alle opplysningene lagres i datamaskinen på en systematisk måte, kunne en enkelt endre sjablonene og få nyberegnet sjablonverdi for alle eiendommer.
Informasjon om nemndas regelverk og takstresultatet.
Når takstnemnda hadde gjort det endelige, samlede vedtaket for alle eiendommene, ble dokumentasjonen for takstresultatet tilsendt den enkelte. Dette gjelder både:
- Faktaopplysninger som er lagt til grunn.
- Vedtatt takst og avgift for skatteåret.
- Veiledning om klagemuligheter på vedtaket.
De sjablonene som ble benyttet i takseringsarbeidet, ble lagt ut på internett og på servicetorget så snart det endelige, samlede vedtaket i takstnemnda var gjort for alle eiendommene. Helt fram til dette tidspunktet kunne nemnda endre verdiene.
Takstområdene vises på kart på internett. Skattesonene aktiveres under Arealinfo i tegnforklaringen til venstre for kartbildet.
Oppdatert mai 2009 av Anders Bråttvik