Ikke godkjente leiligheter

Veiledning

Har du en ikke godkjent leilighet?

Oppføring av utleieleilighet i bolig krever i de fleste tilfeller tillatelse fra kommunen. Bakgrunnen for at tillatelse er påkrevd i slike tilfeller er at bygningen skal brukes til noe annet enn det som er forutsatt i tidligere gitte byggetillatelser, eller til annet formål enn tidligere. Om forskjellen på hvor opprettelse av leilighet er søknadspliktet og ikke, les mer her.

Den endrede bruk av bygning eller del av bygning kan påvirke sikkerhetsmessige hensyn. Ny bruk kan medføre nye krav til bygningen. Dette gjelder blant annet krav til brannsikring, rømningsveger, lyd, dagslys og utsyn. Videre vil også ny bruk kunne påvirke omgivelsene ved at trafikksituasjonen vil kunne endre seg og man vil få andre behov for parkering.

Denne informasjonen er for deg som har mottatt et brev fra kommunen, eller lurer på om du har manglende byggegodkjenning av en eller flere leiligheter hos deg.

Jeg har en leilighet og lurer på om denne er godkjent

Kontakt kommunene så sjekker vi dette for deg.

Jeg har oppdaget at min leilighet ikke er registrert hos kommunen, og ønsker å få denne godkjent. Hvordan går jeg frem?

Kontakt et godkjent foretak som vil ha ansvarsrett for godkjenning av leiligheten din. Det er foretaket som sender søknaden for deg. Kontakt Gjøvik kommune dersom du har spørsmål om lovverket eller til forhold tilknyttet tiltaket. Dette kan gjøres enten ved et uformelt møte eller ved en forhåndskonferanse.

Fremgangsmåte ved søknad

Dette må vedlegges søknaden.

Det er som nevnt et foretak som må søke for deg. Dokumentene som skal inn er i utgangspunktet som ved en vanlig byggesøknad, men med visse tillegg. Hva som skal følge med en vanlig søknad finner du her. Det må i tillegg følge med en redegjørelse for diverse forhold. Se neste punkt.

 

I tillegg til en vanlig søknad må det ved ikke registrerte leiligheter følge med en redegjørelse for:

1. Rømningsveier

Hva er definisjonen på rømningsveier?

En rømningsveier er veien mellom bygningens brannceller og et sikkert sted. Rømningsveier er spesielt tilrettelagt for rømning ved brann.

Hva er kravet til rømningsveier?

Det skal være minst to rømningsalternativer per branncelle. En leilighet er ofte en eneste branncelle. Minst et vindu i hvert soverom skal tilfredsstille krav til rømningsvindu.
En rømningsvei skal være en egen branncelle og består som regel av korridor(er) og/eller trapperom. Når rømningsveien omfatter trapperom, skal trapperommet utføres som egen branncelle, skilt fra den øvrige rømningsveien.

Når er det krav til stige?

Dersom utvendig vindu har underkant mer enn tre meter over bakken, bør det monteres en stige for å gjøre rømningsveien enklere. Vindu som ligger høyere enn fem meter og inntil 7,5 m over bakken, kan benyttes som rømningsvei dersom det er adkomst til fastmontert stige med ryggbøyler eller lignende. Ved større høyder enn 7,5 m, må det monteres utvendig trapp. Stige eller trapp må ha avstand minimum to meter fra vindu, eller være skjermet mot flammer og strålevarme.

Hva er et rømningsvindu?

Et rømningsvindu er et vindu som kan brukes som rømningsvei.
Rømningsvinduer bør ha minimum 0,5 m fri bredde og minimum 0,6 m fri høyde, men summen av bredde pluss høyde må ikke være mindre enn 1,5 m i åpen stilling. Det bør ikke være høyere enn 1,2 m fra gulv og opp til nedre vindusåpning. Rømningsvindu aksepteres med større høyde til gulv dersom det anordnes fast installasjon som muliggjør rømning (f.eks. en sittebenk fastmontert til veggen).

2. Takhøyde

Hvor høy takhøyde må jeg ha?

Ifølge forskriften bør takhøyden ikke være under 2,40 meter og skal ikke være under 2,20 meter. Dersom høyden er under 2,40 m må dette kompenseres med andre kvaliteter som romstørrelse, ventilasjon eller større vinduer.

Det aksepteres at hele leiligheten har romhøyde på minimum 2,20 m. Det aksepteres at deler av rom og underordnede rom kan være ned til 2,10 m., men hele boenheten kan ikke være 2,10 m.

3. Dagslys og utsyn

Hva sier kravene om dagslys og utsyn?

Alle rom for varig opphold som stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom må ha vindu som gir tilfredsstillende tilgang til dagslys. Dersom vindusarealet er mer enn 10 % av gulvarealet i rommet, vil dette ofte gi nok dagslys.

For at utsyn skal være tilfredsstillende, bør underkant av vindu ikke være høyere enn 0,9 m over gulvet. I stuen aksepteres det vindu med underkant glass inntil 1,20 m. over gulvet, hvis vindusarealet er større enn 10 % av gulvarealet. Vinduet kan imidlertid ikke ligge nede i en lysgrav.

For de øvrige rommene stilles ikke bestemte krav til utsyn.

Vinduer i soverom må imidlertid tilfredsstille krav til rømningsvindu (minimum fri høyde 0,6 m. og minimum fri bredde 0,5 m, men slik at høyde + bredde ikke er mindre enn 1,5 m i åpen stilling). I praksis betyr det at underkant av vindu, der glasset starter, kan ligge 1,40 - 1,60 m. over gulv, avhengig av om takhøyden er 2,20 m. eller 2,40 m.

4. Ventilasjon

Ventilasjon og oppvarming

Er det krav til en bestemt type oppvarming?

Hvis leiligheten er over 50 m² må den ha pipe, fastmontert varmepumpe, pelletsovn, fjernvarme eller lignende. Hver boenhet må ha eget pipeløp av hensyn til brann- og lydkrav.

Hva er kravene for ventilasjon?

En boenhet må tilføres tilstrekkelig mengde ren uteluft for å tynne ut forurensning som tilføres inneluften. Dette kan skje ved at det etableres nødvendig avtrekk fra rom med større luftforurensning eller fuktighetsbelastning som kjøkken, bad, WC og vaskerom. I tillegg bør det tilføres tilstrekkelige mengder frisk luft til rom med krav til høyere luftkvalitet som stue, arbeidsrom og soverom.

Hvorfor er det så viktig med ventilasjon?

Ventilasjon sikrer luftkvaliteten i boligen. Mangelfull ventilasjon kan også forårsake fuktighet og dermed soppvekst, bakterieangrep, dårlig lukt og uheldige kjemiske reaksjoner i bygningsmaterialer. Ventilasjon er også en av de viktigste beskyttelsene mot radonkonsentrasjoner

5. Isolasjon og brannskille

Hva er kravene til brann- og lydskille?

For etasjeskille mellom to boenheter stilles det krav til både lydisolasjon og brannmotstand. En leilighet i kjeller krever brannskille og lydskille mellom kjeller og første etasje. For leilighet i loftetasje må det være skille mellom loft og etasjen under. Dette gjelder for boliger med inntil tre etasjer.

Ettersom lydkravene er mer omfattende enn brannkravene, vil brannkravene være oppfylt dersom lydkravene er oppfylt. Les mer: TEK10 § 13-7

6. Radon

Hva er radon?

Radon er en radioaktiv edelgass som er uten lukt, farge og smak. Radon er den tyngste gassen av grunnstoffene og den eneste edelgass som er radioaktiv. Radon er giftig og kan fremkalle lungekreft. Forekomstene av radon er høye i områder der det er granitt og finnes naturlig i jordluft og alunskifer mange steder i Norge.

Norge er et av landene i verden med høyest konsentrasjon av radongass og grunnforhold som bidrar til dannelse av radongasser.

Hvilke regler gjelder for måling av radon?

Fra 1. januar 2014 trer den nye strålevernforskriften i kraft. Forskriften sier at radonnivået skal være så lavt som mulig, og aldri over 200 Bq/m3. Ved registrerte nivå over 100 Bq/m3 skal utleier iverksette tiltak for å utbedre boligen.

7. Oppbevaring/bod

Hvor store må bodene være?

Leiligheten skal ha minimum 5 m² utvendig sportsbod og 3 m² innvendig bod, i tillegg til tilstrekkelig plass for oppbevaring av klær og mat. I ettromsleiligheter kan innvendig bod være 1,5 m² eller erstattes av minst 2,0 meter skap, i tillegg til tilstrekkelig plass for oppbevaring av klær og mat.

8. Parkering

Hvilke regler gjelder for parkering?

Krav til parkering er i de fleste tilfellene fastsatt i reguleringsplanen for ditt område. Dersom reguleringsplanen er taus, er det kommuneplanens generelle parkeringsvedtekter (.pdf) som gjelder.

9. Uteoppholdsareal

Hva er kravet til uteareal?

Det skal være egnet uteareal på ca 100 m² for hver enkelt boenhet. Utearealet skal ha en løsning som er brukbar i forhold til sol, støy, trafikk og lignende. Hagen skal kunne deles opp på en fornuftig måte.

10. Antall boenheter

Etter at vi har mottatt søknaden, vil byggesaksavdelingen behandle den og sende deg et svar. Gjennomsnittlig behandlingstid for søknader er nå på ca 3 uker, hvis all nødvendig informasjon er lagt med. Hvis noe mangler i søknaden vil behandlingstiden bli lengre.Vi gjør deg oppmerksom på at eventuelle krav som følger av manglende innbetalte kommunale gebyrer styres av Teknisk Drift/Plan og Økonomi i henhold til foreldelsesloven.

11. Daglys og utsyn

Alle rom for varig opphold som stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom må ha vindu som gir tilfredsstillende tilgang til dagslys. Dersom vindusarealet er mer enn 10 % av gulvarealet i rommet, vil dette ofte gi nok dagslys.

For at utsyn skal være tilfredsstillende, bør underkant av vindu ikke være høyere enn 0,9 m over gulvet. I stuen aksepteres det vindu med underkant glass inntil 1,20 m. over gulvet, hvis vindusarealet er større enn 10 % av gulvarealet. Vinduet kan imidlertid ikke ligge nede i en lysgrav.

For de øvrige rommene stilles ikke bestemte krav til utsyn.

Vinduer i soverom må imidlertid tilfredsstille krav til rømningsvindu (minimum fri høyde 0,6 m. og minimum fri bredde 0,5 m, men slik at høyde + bredde ikke er mindre enn 1,5 m i åpen stilling). I praksis betyr det at underkant av vindu, der glasset starter, kan ligge 1,40 - 1,60 m. over gulv, avhengig av om takhøyden er 2,20 m. eller 2,40 m.

Spørsmål og svar

Hva gjør jeg hvis leiligheten ikke er blitt godkjent?

Hvis søknaden får avslag og leiligheten brukes som egen boenhet, vil du få en rimelig frist til å avslutte leieforholdet.Når leieforholdet er avsluttet og leiligheten ikke lenger er i bruk som egen boenhet, skal kommunen ha skriftlig beskjed om dette.Når vi har fått en skriftlig tilbakemelding med dokumentasjon om at bruken har opphørt, vil kommunen avslutte saken. I noen tilfeller vil det utføres tilsyn før saken avsluttes.Vi gjør deg oppmerksom på at eventuelle krav som følge av manglende innbetalte kommunale gebyr styres av Teknisk Drift/Plan og Økonomi i henhold til foreldelsesloven.

Jeg har en leilighet som leies ut, men ønsker å avslutte bruken

Etter at du har sendt kommunen skriftlig beskjed om at du vil avslutte bruken av leiligheten, vil du få en frist på å avslutte leieforholdet. Fristen er på minst tre måneder, som er normal oppsigelsestid for et leieforhold, såfremt brann og rømningsveier er i orden. I de tilfeller der leietaker er studenter/skoleelever, kan leieforholdet fortsette ut skoleåret. Der boforholdene er helt uakseptable og uforsvarlige setter vi kortere frister.Kommunen skal ha en skriftlig tilbakemelding når bruken av leiligheten som egen boenhet har opphørt.Når vi har fått en skriftlig tilbakemelding med dokumentasjon om at bruken har opphørt, vil kommunen avslutte saken. I noen tilfeller vil det utføres tilsyn før saken avsluttes.Vi gjør deg oppmerksom på at eventuelle krav som følge av manglende innbetalte kommunale gebyr styres av Teknisk Drift/Plan og Økonomi i henhold til foreldelsesloven.

Jeg har en leilighet som ikke brukes som egen boenhet. Hva gjør jeg?

Dersom du har en leilighet som ikke brukes som en egen boenhet, trenger kommunen dokumentasjon på dette. Når vi har mottatt dokumentasjon, avsluttes eventuelt saken.

Hvilke foretak er kvalifiserte?

Byggmestere, arkitekter, konsulenter osv. vil normalt være kvalifisert for utarbeidelse av søknad til kommunen. Foretaket må kunne godkjennes for ansvarsrett.

Foretaket dokumenterer leilighetens tilstand og utarbeider en søknad om godkjenning på grunnlag av dette.

Oversikt over godkjente foretak finner du på nettsiden til Direktoratet for byggkvalitet. Det er ikke nødvendig å bruke et firma som står på denne listen. Link til direktoratets side. (ekstern side)

Trenger jeg forhåndskonferanse?

Dersom du har spørsmål til lovverket eller til forhold tilknyttet godkjenning av leiligheten kan du ta kontakt med oss enten ved et uformelt møte eller ved en forhåndskonferanse.

En forhåndskonferanse er en frivillig ordning, mellom kommunen, ansvarlig foretak og eventuelt huseier før søknad innsendes. Formålet med møtet er å avklare forutsetninger for byggetiltaket, innholdet i kommunale planer og andre bestemmelser og krav som er relevante for byggeplanene. På forhåndskonferansen vil det ikke bli tatt beslutninger som er rettslig bindende for saken videre.

For å få størst mulig utbytte av forhåndskonferansen ber vi om at tegninger/skisser av eksisterende og ønsket situasjon sendes inn minimum 1 uke før møtet. I tillegg kan bilder som viser eksisterende situasjon medbringes.

Det føres et referat fra forhåndskonferansen.

Hvordan bestiller man et møte eller en forhåndskonferanse?

For å bestille et møte eller en forhåndskonferanse tar du kontakt med kommunens byggesaksavdeling for å komme i kontakt med den aktuelle saksbehandleren.

Kommunens byggesaksavdeling kan nås på telefon 61 18 95 00.

Skjema for anmodning om forhåndskonrefanse finner du her

Skjema for formåndskonferanse

Må leieboer ut av leiligheten på dagen?

I mange tilfeller kan leieboer ha en husleiekontrakt med oppsigelsestid opptil tre måneder. Leieboer skal ha rimelig tid til å finne seg en ny plass å bo, så det er vanlig å sette en tre måneders frist for utflytting. I spesielle situasjoner kan fristen bli utvidet ytterligere.

Hva er definisjonen på en leilighet?

En leilighet er en selvstendig boenhet som inneholder alle fasiliteter som er nødvendig for at folk skal kunne bo i leiligheten. Boenheten må inneholde nødvendig inventar som kjøkken og toalett. Det skal ikke være åpen adgang fra hovedenheten til den andre selvstendige boenheten. Boenheten skal ha egen inngang.

Jeg har kjøpt et hus som har en ikke-godkjent leilighet. Hvem har ansvaret ved bruk av leiligheten?

Det er den som til enhver tid eier huset som har ansvar for at leiligheten er forskriftsmessig i stand etter lovens regler. Det er ikke den tidligere eieren som har ansvaret for hvordan leiligheten ble gjort i stand.

Sist endret: 17. november 2014